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【二三线城市房价接棒上涨,央行意外降准短期预计供需两旺】

2016年03月01日

去年春节一线城市置业客户房地产资产平均增值两成


3月1日,中国指数研究院公布百城房屋价格指数,全国范围城市房价平均回暖明显。一线城市更是领涨全国,如果你去年春节在一线城市普通的位置买了一套房,那么你的房地产已经增值两成左右。2月份一二三线城市平均房价同比分别上涨21.0%、1.5%以及-0,1%。

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数据来源:Wind,和记娱乐研究

 

一线城市疯涨趋势正逐步蔓延至二三线城市


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数据来源:Wind,和记娱乐研究

2016开年以来,多项房地产宽松政策发布,目标直指二三线城市库存商品房,对市场带来了一系列的刺激作用,相应的房价上涨的趋势也从一线城市向二三线城市蔓延

具体来看,二三线城市当中环比涨幅居前的仍旧为经济发展较好的长三角及珠三角地区。从房价环比涨幅来看,2016年2月房价中山及苏州两城市的房价环比涨幅甚至超过了深圳,跃居全国榜首

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数据来源:Wind,和记娱乐研究

全国2月房价同环比上涨的城市分别为61个及40个,与上个月保持平稳。从趋势上来看,房价已经逐步走出自2014年以来的低谷期。

 

契税新政定向刺激二三线城市,成为房价上涨的直接推手

 

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数据来源:Wind,和记娱乐研究

2月19日,三部委联合发布交易环节中契税及营业税新政,对于二线城市改善型需求刺激明显,我们认为新政对二三线城市房价接棒上涨起到了关键性作用


抽丝拨茧解析为何税收新政推升房价上涨


在购房者购房的过程当中,除了需要负担按照房价比例计算的首付款之外,交易税中的契税也构成需要提前支付的一部分“首付”。降低契税相当于变相降低首付总的比例。另外一方面,营业税虽然是卖方税,但在房地产交易环节通常会转嫁到购房者身上成为买方税。因此,在交易环节税费降低后,在购房者拿出同等的首付款后,房屋总价承受范围却有所提升,因此推升的房价的上涨。

举个简单的例子:

假如一个家庭准备购买非一线城市一套150平方米,总价300万的首套房。新政前其所需要承受30%的首付款90万及3%契税9万。因此,这个家庭在购房时需要准备99万的首付款。

而在新政后,即使这套房涨价到315万,该家庭需要准备的首付额同样为99万(94.5万的首付及4.5万的契税)。购房者在首付金额相同的情况下能够承担的房屋总价上涨2%。对于开发商,这2%就是涨价的空间。

另外一方面,营业税的减免在二手房市场中与契税促使房价上涨的道理相似。而二手房上涨会推升市场中涨价的气氛,带动一手房同样上涨

 

央行意外降准,进一步助推房价上涨


央行罕见地在周一宣布降准。从2月29日起,央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。预计释放流动性6000亿-7000亿元

在央行昨日降准0.5个百分点的消息之后,市场普遍认为本次降准利好一线和核心二线城市房市。A股表现不佳,资产荒的背景之下,资金很有可能进一步流入房地产,与降首付、降税等前期政策共同刺激房地产市场中的需求。而3月楼市传统的销售旺季即将到来,我们认为短期内房地产市场将会呈现供需两旺、量价齐升态势,尤其是一线和核心二线城市