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【上海楼市调控新政将出,调控还是空调?】

2016年04月05日

2月份一线城市房价继续飙升


统计局3月18日发布的数据显示,2月70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市有15个,上涨的城市有47个,持平的城市有8个。其中,深圳房价环比上涨3.6%,同比去年涨幅高达57.8%,已连续两月涨超五成,位居全国首位。北京2月同比上涨14.2%,上海同比上涨20.6%,广州同比上涨11.9%。

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3月23日下午,上海相关监管部门召集各家银行开会,对最新房地产政策(银行信贷相关部分)进行调研和部署。最终的政策将以今天上午上海市政府发布的文件为准。

 

3月23日房地产新政调研要点有以下三条:

第一,房贷利率折扣统一上调为最低9折。而此前上海市场上,首套房已经普遍出现8.5折,以及个别低至8.2折、8.3折。二套房利率上浮基准10%也有银行在具体执行中突破。

 

第二,执行“认房不认贷”政策。也就是说,不管首套房的贷款是否付清,只要名下已经有一套房,再买一套都算作第二套。而此前,上海地区执行“只认贷”政策。

 

第三,二套房政策中,严格区分普通和非普通住房。普通二套房的贷款首付最低5成,非普通二套房最低为7成。而此前,上海银行业并没有严格区分普通和非普通住房的差别。

 

关于普通和非普通住房的具体标准,不排除会有所调整。

 

上述第二和第三条结合将对上海楼市造成较大影响。这就意味着,原来手里有一套房,打算再买一套的,现在因为二套房首付比例提高了,很可能会选择先卖掉第一套。市场上可能会有一波房子释放出来。

 

新政抑制房价过快上涨


今日楼市新政出台会对上海楼市的过快增长起到一定的抑制作用,但是短期内涨上去的房价,想用各种办法让它跌下来,太难了,尤其在一线城市。同时楼市的既得利益者,总是会想各种办法转移政策上的损失,例如:要交房产税吧,涨房租;要增加二手房交易税费,涨房价。

 

虽然短期内一线城市房价上涨的趋势不会变,但是并不代表房价会无止尽的涨下去,我们可以看看,日本和美国当年房价和人口的对比,又是一个巧合,人口老龄化来临之后,房价发生了一个不可逆的下跌。这会不会发生在一线大城市中呢?我相信会的,最简单的道理,房子是给人住的,你改善需求,也要把之前的房子卖给比你更穷的人,如果你找不到比你更穷的人去接你手上房子的时候,所有改善性需求的链条都会中断。

 

而人口不增长,甚至负增长,就会让这种需求发生逆转。随着老龄化加剧,一线大城市的常住老年人口,将会释放出巨大的房屋供给,北京上海是否还缺房子,确实是个巨大的问题。

 

而且在严格控制特大城市人口的政策指导下,上海的人口开始出现了拐点,上海的用水用电的数据图中可以看出,2015年上海外来常住人口首度负增长,可以看出一线城市的楼市已经出现了泡沫,未来这个泡沫会不会破灭会受到太多的因素影响:包括中国经济转型是否顺利、市场是否会释放出足够的财富机会改善人们收入水平、大互联网时代的到来一线城市是否还具有吸虹效应以及一线城市房地产所含的金融属性成分的多少等。

 

虽然未来存在太多的不确定,但是在目前资产荒、全球风险偏好回落的情形下,一线城市房产被作为避险资产的一种依然受到资金的追捧,并且一线城市房地产限购这一道“红线”给人们心理加上一道保险杠。中短期来看一线城市房价保持小幅上涨的可能性较大。