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【房价拐点即将到来?为你解开房价的奥秘!】

2016年07月24日

从同比涨幅上来看,一二线城市领涨全国。

从同比涨幅上来看,一二线城市领涨全国。6月份新建商品住宅价格指数同比涨幅高于20%的城市分别为:深圳、厦门、上海、南京、合肥、北京。其中,一半为一线城市。下图为2016年6月70个大中城市新建商品住宅价格指数:

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一线房价为何暴涨?

价格在市场中变化的主因是供求关系。那么怎样的具体因素影响着房价?我们以上海为例,来具体分析缘由。

 

1.人口增长

随着农村城镇化以及大学生毕业留城的趋势,一线城市以其优质的资源及高收入吸引着来自各地的移居者,而对于这些人群来说,房产成了刚性需求。比如,上海有几百家医院、多所知名211院校、大量商圈、18条地铁及轻轨,这里汇聚着全国最好的医疗、教育、文化设施,给予移居者生活上的便利。据wind统计,上海的总人口从2000年的1641万人到了2015年的2415.27万人,15年间增长了774.27 万人,涨幅高达47%。

 

2.货币政策

中国实施着稳健的货币政策,广义货币(M2)的增发导致了大量货币在市场上流通,2016年6月中国M2货币供应同比增长11.8%。对于贷款者来说,货币的增发使得他们可以用更低的还款利率来获得贷款,1年期贷款利率已跌至4.35%。那么这些资金流向哪里呢? 房地产作为固定资产的投资项目,在当前经济下行的环境下比实体经济投资更易取得良好收益,因此成了资金追捧的热点,房产的需求也就水涨船高了。

 

3.买房政策

买房政策例如限购政策、交易税费、首付比例及还款利率影响着房地产市场的供求关系。今年年初,一系列利于购房者的优惠政策相继出台: 2月2日央行发布的首套房首付比例降至20%的政策, 2月20日发布的调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策……于是这些加速了年初上海房价的上涨。

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房价还会大幅上涨吗?

在政府和购房者双重挤压下,今年下半年一线城市房价上涨难有大幅度表现,相对会趋于平稳或缓和增长。拿上海为例,上海近来出台了堪称“史上最严”的限购政策。单个上海家庭最多只能拥有两套房产,而非上海户籍买房需连续缴纳五年以上社保或个税。限购政策的出台,无疑有效抑制了房产需求的增长。而在人口方面,北上广三地政府今年上半年陆续公布的常住人口数据显示,北京出现核心区人口减少,上海出现人口负增长,广州出现人口增速阶段性放缓。因此,人口增长的明显减缓有效抑制了房价的大幅上涨。

 

而部分二线城市及三线城市,由于去库存周期较长,存在着房价下降的风险。尽管二三线城市响应了“去库存”的政策而降低房地产交易环节的契税、营业税征收比例,降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率,但是这些政策的影响力还有待市场的检验。


何时何地买房?

何时何地买房?这取决于你身处哪个城市以及自己的具体需求。小编有如下几条建议:

——对于身处一二线城市且刚需买房者,期望房价大跌再购房是不切实际的,我们需要做的是寻找在下半年的房产市场中的相对低谷。

——而对于非一二线城市或非刚需的买房者,由于非一二线城市的房价存在下行压力,我们还需进一步观望市场的动向。

——另外在选择时机的时候,可以多参考二手房市场和租房市场。因为它们相对于新楼盘流动性更大,市场决定的成分也更多,因此对于房价的变动会更加敏感,价格在这些市场上的反应会有1-2个月甚至更早的提前。

——若买房时同时考虑升值前景,那么购房者可重点关注房地产的地理位置(是否是学区房、是否临近商圈、是否紧靠地铁及其他交通工具)。因为如果房产处于好的地段,那么就有更大的升值空间。