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【调控是为了少买房?合肥可能不同意】

2016年09月12日



从年初开始, 热门线城市的房价以市的价格不断上,个幅度甚至超线城市。在这场“小二要出”的大中,厦、合肥、州、武等均榜上有名。2016年7月,厦门上涨39.6%,南京上涨34.9%,合肥上涨34%。早在4月,合肥的新建商品房环比上涨5.8%、二手房环比上涨6.8%,其涨幅在全国70大中城市排名第一。机构数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

 

合肥与其他几地的楼市在过去几个月的波动有着相似性,却采用了稍显不同的措施来应对高房价。合肥9月1号确定实行限贷政策——主要是针对两套及以上房子,历史贷款两次以上且有未清偿纪录的贷款者实行停贷,对需求端稍作抑制。9月3号,合肥市一次性公布50宗已被批准供应的居住土地信息,面积超6000亩,增补房市的土地供给。 政府一方面不得不响应市场出台一定的降温措施,一方面又扔出更多地块希望促进房地产的开发与发展。

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数据来源:wind,和记娱乐研究院

调控是短期的,需求是长期的,不同城市市场反应不同

 

今年九月陆续出台的各地政府调控措施难免会给房市未来的走向打一个大大的问号。限购、限贷都将在需求端上抑制市场。但当所有城市都采用相似的调控时,市场的走向都会一致吗?个人的意见是否定的。

 

短期的市场是受到各种市场信息影响的,但长期的市场只会受到供需的引导。像房市投资需求旺盛的城市,政府只采用限购来抑制需求,目的更多是吓跑一些投机者。而在合肥这类刚需比投机旺盛的城市,政府在限贷的同时,更多地是放出地块。限贷可以赶走一些高杠杆投机者,而增地加盘可以满足刚需,使市场两端发力回到正常形态。两类城市的市场实情不同,市场对调控政策的反应弹性也不同。刚需多的城市对政策的抗压性更强,而调控本意针对的也是泡沫需求而非真实需求。各地政府也是在针对本地市场真实情况作出的政策决策。

 

短期内,作为市场对政府的应激反应,两类城市的房价都会增速放缓甚至回落,成交量等直观指标下降;中长期,类似合肥市场行情的城市房价将在震荡中达到一个供需平衡带来的合理市场价位(略低于目前热度下的价位),但房市去库存速度依然会处于较快水平,市场资金回收依然较快。这也符合合肥市目前的政策走向,强堵需求伤害的是真正有需求的人民,面对市场真实需求,更好的举措是供地促发展。

 

小编判断合肥属于刚需大于投资市场的理由有以下三点。

 

人口迁徙带来的刚性需求

 

尽管前两年关于人口结构将带来房市下跌的讨论如火如荼,近两年中国的楼市依然强劲。比人口结构更有说服力的证据是,中国的人口迁徙才是真正推动一二线城市房价的主力军。中国人口迁徙已经到了后期,2015年流动人口出现了500多万的负增长;同时,一二线城市的人口却出现了集聚趋势。如安徽的人口还在净外流,但合肥的人口却在快速增长(合肥最近5年人口流入了250万,人口流动总数在全国排名第34位

);河南的人口也在负增长,郑州的人口却是正增长。最近十年每年北京、上海平均净增70万到80万人,广州大概是60万人,合肥平均每年30万人。

2.png除了人口数量外,人口老龄化和人均GDP达到中高收入阶段(8000美元)也正在推动一二线城市房价的上涨。合肥作为安徽省会地级市,临近江浙沪长三角的地理优势不用多说,他同时也是中原地区往东边沿海的一个过渡枢纽。2015年上半年,从合肥市场结来构看,安徽外来人口的购房比例占到了整个购房群体的38%左右,占比同比上涨,且有逐渐增加的趋势。在过去的2015年,合肥市不断有新楼盘入市,但令人意外的是,合肥的商品住宅可售量却月月下滑,显示出强烈的供不应求状态。3.png

2015年商品住宅可售量月度走势图

 

不是二线城市,是1.5线卫星城市

 

那为什么郑州合肥等非一线城市的房价这两年才涨起来呢?这实际上是很多购房者的无奈之举。北上广深的房价已经高到了遥不可及的地步,如一位郑州市民描述的,“原本打算在北京买房,结果被房价一巴掌扇回了郑州”。如此严峻的现实下,想要走进城市的购房者不得不退而求其次,选择自己家乡临近的省会城市购房。这些城市在一线城市人口不断退回的状况下,慢慢形成了围绕大城市铺开的卫星城市群。虽然这些城市依然被称为二线城市,但在实际意义上,却是相当于1.5线城市的卫星城市。同时,人们对医疗保健、养老、休闲娱乐和教育等的需求不断增加,过去发展缓慢的一些落后省会城市也终于逐渐跟上了步伐,使购房者对这些城市的生活环境有了更高的打分,也就逐渐推动了需求,拉高了房价。除了被逼无奈从一线退回来的人,还有从三四线城市涌进二线城市的就业人员。经济下行周期里,“就业难”推动更多的三四线城市人口向二线城市流动,加剧了二线城市的房产需求。

 

 

住房不是住房,是投资

 

虽然目前的中国人口对城市住房的需求缺口依然较大,但2016年以来资金如此大规模流入房地产,另一个重要的原因是投资者的避险需求。中国人对土地和房子有着不同于其他文化的特殊感情,习惯性地认为土地和房子才是真正靠得住的资产。在货币政策宽松,市场风险难降的经济条件下,更多的人倾向于将他们的钱投向房地产(反正现在银行的钱这么好贷)。这次的投资者们不只是带着巨额资金的炒房团们,更多的是刚刚步入中产阶级的普通个体家庭,这一点在今年猛增的居民中长期住房贷款可以得到印证。

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市场对未来城市的看法趋于相似,一线城市的人都快住满了,将来的二线城市就是现在的一线城市,趁着房价还没到一线城市那么高,早买就早点为自己或是子女囤下一套房。在这样的买房群体面前,之后二手房面临需求不及预期的风险会比房市全是投机者的情况要小,短期需求端导致的房价下行压力相对较小。