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【J.P. Morgan投行观点: 房地产行业的调整战役才刚刚开始】

2016年09月09日

行情概况

二话不说,用数据说话。16年的当中,当初夏来临,万物复苏时,中国的房地产行业迎来了自己的拐点。漫步到8月,地产行业的表现,优于国家的GDP5%。大佬们相信,在未来9-12个月,地产行业的销售和盈利仍将保持强劲的势头。


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 我们不用说也能看到,最近,楼市的售价越来越有高,就国人“越涨越买”的思想来看,库存的确了不少,就连J.P.的大佬们都连连点头,表示风险有所减小。小编拉来了房地产库存的资料,在7、8两个月份,库存同比真的是在减少。

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我们要找Alpha,不要Beta

Alpha和Beta是我们寻找收益率的两兄弟,起源来自于CAMP模型(资产定价模型)中的公式。blob.png 看到这样的公式,数学和我一样不好的看客们千万不要惊慌。这个公式也就说明了一件事情。就是一个资产的收益,是由相对收益和绝对收益组成的。Alpha是绝对收益,Beta是相对收益。相对收益与行业有关,绝对收益是个人特色。J.P.认为,中国的房地产,找到Alpha收益非常简单,根据下面的统计,发现60-70%的企业都产生了alpha收益。所以他们也更加倾向股权投资,而非beta代表的行业收益。在房地产行业的股权投资的收益远远比所需要承担的风险要大得多。这么一说,小编不由自主的把眼光看向了各种私募。


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J.P.大佬来唱多

在市场上一片危机四伏的呼喊中,J.P.用数据得出一个惊人的结果:中国在房地产市场,将会用漫长的等待,迎来一个美满的结果。据数据显示,上一个美满的房市结果是在2012年,而这个结果是由2009-2010年良好的销售开始的,前人栽树,后人乘凉。那些年(2009-2010)年,发展商的利润率增高,房产企业拥有健康的现金流,合约销售节节升高,开发商开始展望蓝图。这是当年。那么现在呢?根据Bloomberg的数据,大佬们发现,Bloomberg的一致性预估利润调高了3%,股票价格居然上升了11%,跑过了大盘6-7%。这说明,中国房地产正在蓄势待发。


抛去这些烦人的数字,我们来看看国家政策。开发商们对政策似乎都统一了口径,腔调一致。国家的信贷环境依然宽松;中央政府也将继续支持房产企业,防止经济疲软;尽管某些城市出现了房产过热的情况,但全国性的房地产收紧政策似乎是不可能的。2016年下半年的整个前景似乎是美好的,2017年又会怎样改变或许是一个百家争鸣的问题。但总体来说,开发商们也希望国家缩进、企稳一些城市的地产过热现象,包括一线城市:北京、上海、深圳;以及二线城市:南京、苏州和厦门。当然,开发商们同样希望,政策是温和的。


战役才刚刚开始,投资者们,看完J.P.大佬的研究,是不是信心满满重披战甲?