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【2018年房地产行业白皮书之市场】

2018年02月23日


前言及概述

2017年,是房地产行业历经风雨又见彩虹的一年,政策严监管下各项数据增速下滑明显,同时商品房销售面积和销售额再创历史新高。白皮书将从市场、政策、土地、金融、投资等五个维度全面回顾2017年的房地产行业,同时展望2018年房地产市场的发展,最后我们将与投资者分享对于未来房地产投资的观点。


商品房市场方面,2017年商品房价格整体实现上涨,70个大中城市中有61个城市房价同比上涨,涨幅较2016年大幅收窄,二三线城市房价领涨,一线城市涨幅靠后。受益于三四线城市的火爆表现,2017年商品房销售再创历史新高;


纳入统计的42个大中城市中有28个城市商品房销售额突破千亿,重庆以4558亿元的销售额位居榜首。在商品房库存持续下降的同时,开发投资增速持续下降,商品房库存有进一步下降的风险。展望2018年,房价继续回升易涨难跌,销售增速将明显放缓。


政策方面,2017年楼市迎来史上最严调控年,全年有16次重要的中央会议提到房地产,全国近110个市县出台各项调控政策超250,限购限售限贷、货币政策、首付比例等政策全方位调控楼市。白皮书将深入分析各项调控政策及对房价的影响,最直观的展现不同的调控政策下房价的表现;


2017年限售和住房租赁成为调控的焦点,这里也将有最详尽的解读。展望未来楼市调控政策走向,“房住不炒”、“分类调控 精准施策”、“发展住房租赁”等将是政策的导向,政策引领下的房地产行业将走向何方、未来将有什么样的投资机会?


土地,作为楼市调控与商品房市场的连接,即是楼市调控的手段,也是影响商品房市场的重要因素。2017年在土地供应大幅增加的背景下,土地成交面积大幅上涨26.9%;在楼市调控政策影响下,土地成交溢价率持续走低。展望2018年的土地市场,在楼市调控延续且有蔓延预期下,土地供应面积仍将处于高位。


房地产金融方面,房企融资成为助推房企规模快速上涨主要因素;2005年金融机构房地产贷款余额为2.77万亿元,2017年上涨到32.2万亿元,同期商品房年销售额由1.76万亿元上涨到13.37万亿


房企融资历经银行贷款、债券融资、股权融资和非标融资,各类融资如何演化?房地产融资的发展趋势是什么?我们认为房地产私募股权基金及母基金、资产证券化和REITs等将成为房地产行业融资的趋势。


房地产投资是我们关注的核心,政策变化下市场会表现如何?哪些地区的房价会有不错表现?是买房还是买房地产相关的金融产品?白皮书将就投资者关心的要点给出我们的观点,希望能够帮助投资者在房地产投资中收获财富。


简要目录

一、商品房市场

二、调控政策

三、土地市场

四、房地产金融

五、房地产投资



1
商品房价格:整体上涨,监管影响一二线

1
房价同比:三线城市房价领涨,一二线受监管影响明显

2017年房价整体实现上涨,三线城市平均涨幅最大,一线城市在严监管环境下涨幅垫底,二线城市房价涨幅也在平均线之下。


三四线城市房价大幅上涨,主要得益于去库存政策延续,以及一二线城市楼市受监管、这部分资金转向三四线城市。三四线城市房价相对较低,资金流入对于房价的冲击较大,非本地居民购房比例不断上升,外部资金流入成为本轮房价上涨的支撑。


一二线城市房价表现较弱,主要受严监管政策的影响,2016年的“930新政”和2017年的“317新政”为代表的调控节点,房价受政策打压增速不断下行。2017年主要几个一二线城市楼市经历商品房量价齐跌的局面,随着政策延续,这些城市仍将经受考验。

来源:Wind,和记娱乐研究院

来源:Wind,和记娱乐研究院

2
房价环比:月度涨幅大幅下降,一线城市率先下跌

从各线城市房价环比月度表现来看,2017年各线城市的房价环比较2016年大幅下降, 2016年楼市环境整体较为宽松,股市和债市的持续低迷也加剧资金流向楼市,房价在一二线城市的带动下大幅上涨;2017年楼市监管持续加码,房价处于高位后市场出现分歧,房价增速无法维持2016年的高增长。


2017年三四线城市去库存政策延续,政策面相对宽松,叠加外部资金流入,三四线城市房价仍延续强势;部分二线城市楼市受资金追捧,房价取得不错涨幅。一线城市由于严监管政策环境,房价在6月开始出现下跌,2017年下半年一线城市房价整体在下跌中度过。随着政策趋缓,一线城市房价逐渐企稳。

来源:Wind,和记娱乐研究院

来源:Wind,和记娱乐研究院

3
房价涨多跌少,二三线城市领涨

70个大中城市房价表现来看,仅9城房价同比出现下跌,房价表现垫底的城市主要是2016年房价涨幅较大的城市。三四线城市房价在2017年延续强势,如九江、南宁、蚌埠等;还有一些二线城市房价在2016、2017年仍表现不错,如南昌、长沙、宁波。


这些房价延续强势的地区主要主要是受政策面影响较小,市场认可其存在的估值洼地,资金进入后推动房价上涨。


表1:2017年70个大中城市房价同比(%)

来源:公开资料,和记娱乐研究院


2
商品房销售: 趋势未改,增速回落

1
销售增速冲高回落,一线城市下滑明显

从销售数据来看,2017年商品房销售160407平方米,同比上涨7.7%,增速较2016年大幅回落,商品房销售增速快速回落。从各类房产销售来看,住宅类同比上涨5.3%,办公楼同比上涨24.3%,商业营用房同比上涨18.7%。办公楼和商业营用房今年的销售表现明显好于住宅。


2017年住宅类销售增速垫底,一方面是2016年楼市在去库存政策带动下销量大增,高基数阻碍2017年的销售增速上涨;另一方面是在楼市严监管环境下,一二线城市商品房销售表现不佳。整体来看,2017年商品房销售整体仍表现不错,主要得益于三四线城市房价持续坚挺,销量延续强势

来源:Wind,和记娱乐研究院


从各线城市的商品房销售来看,房价增速整体持续下行。一线城市销售增速大幅下行,主要是受严监管政策影响,由于政策频繁出台,市场观望情绪浓厚;叠加2016年去库存时期的销量高基数,2017年一线城市商品房销售增速大幅下行。

来源:Wind,和记娱乐研究院

2
商品房销售趋势未变,政策并未真正冲击整个楼市

从商品房的月度销售数据来看,2017年的商品房销售面积整体处于高位,其各月的销售走势与前几年的走势基本相近,说明政策出台虽然对商品房销售造成一些影响,但并未对楼市整体的销售状况造成严重冲击。随着四季度楼市调控政策趋缓,商品房销售如期上行。

来源:Wind,和记娱乐研究院

3
成都销量再夺冠,重庆销售额居首

2017年成都商品房销售以3926万平方米的销量再夺冠,武汉、郑州分列二三位。成都销量居首主要得益于其纳入统计的地区较多,近年成都在国家政策支持下积极引入产业,新房供应量较大;


武汉、郑州城市体量大和城市大规模开发建设,交通便利利于产业投资、城市吸引力增强,2017年这两个城市的商品房销售规模较大。2017年北京商品房销量仅为870万平方米,同比下降47.6%

来源:Wind,和记娱乐研究院


2017年重庆以4558亿元的销售额居首,重庆的商品房销量居前,受益于经济的快速发展以及房价的低估值,重庆的房价在2017年增长较快,在房价和销量的双重支撑下,重庆商品房销售额拔得头筹。


纳入统计的42个大中城市中, 2017年商品房销售额超千亿的城市有28个,2016年商品房销售超千亿的有25个

来源:Wind,和记娱乐研究院


3
房地产开发投资:增速平稳下行,二三线城市坚挺

1
固定资产投资:房地产投资增速平稳

2017年房地产开发投资增速保持平稳,一方面在去库存政策推动下,商品房存量已降至2014年的低点,补库存需求助推房地产开发投资;另一方面2016年、2017年商品房连续两年大卖,房企回笼巨量资金急需抢占市场,房企通过拿地积极布局

来源:Wind,和记娱乐研究院

2
严监管冲击一线城市投资

2017年楼市严监管下,一线城市房地产开发投资受影响明显,三季度加速下滑。在严监管政策环境下,一线城市商品房量价齐跌,市场环境低迷阻碍房企开发热情;房企前期拿地布局后,并无加大投资的意愿和需求,随着这些热情的退散,一线城市投资增速在三季度开始加速下滑。


三四线城市在房价持续上涨的刺激下,投资热情始终高涨,在增量资金的支撑下,其投资增速始终保持平稳。三四线城市作为监管的空档区,政策相对宽松,容易获得房企的青睐。

来源:Wind,和记娱乐研究院

3
住宅地产投资热情不减

住宅地产投资增速在2016年处于低位,2017年在补库存需求支撑下,住宅地产投资增速保持在相对高位。由于商业营用房和办公楼的存量持续上涨,而投资收益相对较低且平稳,对房企开发投资的吸引力相对有限。

来源:Wind,和记娱乐研究院


整体来看,2017年房地产开发投资在补库存和三四线城市仍保持坚挺的支撑下,投资增速保持平稳,严监管并未影响市场投资热情,但随着政策延续以及房企布局告一阶段,投资下行压力较大

 

4
2018年楼市预测

1
房价:一二线筑底回升,三四线延续上涨

2018年楼市监管继续,政府从调控楼市向维护前期调控成果转变,一二线城市的楼市调控将得到延续,前期的政策逐渐得到消化,一二线城市商品房市场将逐渐回暖,房价也将得到修复。


三四线大概率延续上涨势头,一方面一二线城市严监管政策延续,三四线城市仍有去库存需求,政策面相对宽松;另一方面城市化进程仍在继续,棚户区改造带来增量需求,三四线城市房价有支撑。


虽然政策蔓延使三四线城市面临一定的监管风险,短期内三四线城市没有资金大规模逃离的风险,房价在2018年仍将延续上涨势头


2
销售:增速继续下行

2018年商品房销售增速将出现下降,主要表现为一二线稳住,三四线下跌。在房住不炒和长效机制建设的大背景下,一二线城市面临的监管相对严格,地方政府以守住此前的监管基调为准,政策面将相对平稳;二线城市人才优惠政策得到大面积实施,这对于楼市是利好。一二线城市商品房销售将得到修复。


三四线城市销售将小幅下滑,首先去库存政策已实施两年多,多地陆续退出去库存,虽然对价格没有明显的压制,但对于销售是一个打压;2018年棚改目标为580万套,低于2017年的609万套,棚改无法贡献明显的增量需求。


3
投资:增速下行

2018年房地产开发投资增速将继续下行,一方面2017年在补库存和房企布局的推动下,房地产开发投资逆势上涨形成一个高基数;另一方面,2018年楼市监管政策延续,三四线城市面临的监管风险上升,补库存告一阶段,房企债务到期压力上升,2018年的房地产开发投资难有大的涨幅。


在高基数以及投资增长乏力影响下,2018年房地产开发投资增速将面临很大的下行压力


5
总结

本文作为房地产白皮书的市场篇,主要讲述2017年商品房市场的表现,并对2018年商品房市场的发展作出展望。对于投资者所关心的房地产政策、房地产金融以及房地产投资相关问题,我们将在后续的文章中进行展示,欢迎各位投资者关注后续内容。


房地产白皮书作为和记娱乐研究院推出的系列研究之一,2018年春季将与各位见面。未来我们将继续秉承为广大投资者服务、为公司发展服务的目标,继续完善各方面的研究,并将成果及时与广大投资者分享。