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【2018年房地产行业白皮书政策篇】

2018年02月27日

前言

在上一篇的文章中,我们分享了对于2017年商品房市场情况的解读,并对2018年的楼市发展作出展望。一如上文介绍的白皮书框架,我们将从市场、政策、土地、金融、投资等五个维度全面回顾2017年房地产行业;本篇文章将全面分解2017年房地产市场经历的调控政策,为各位投资者带来深度解析


谁在引导我们的房地产行业发展? 为什么要出台楼市调控政策? 为什么调控政策会有松有紧? 2017年都经历了哪些调控政策? 2018年房地产政策会出现什么样的新变化?带着这些疑问,我们有必要去深入了解房地产行业的政策变化。


房地产调控政策对房价的影响立竿见影,了解政府对于楼市调控的意图和节奏,对于把握房地产市场的发展前景非常有帮助,这也是我们把握房地产投资节奏并收获硕果的秘诀。想要了解更多,敬请品读本文。


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中央会议定调房地产发展方向

2017年房地产行业迎来史上最严监管,此轮监管主要集中在一二线城市,三四线城市仍有去库存需求政策相对宽松。2017年有15次重要的中央会议提到房地产,主要围绕政府作用发挥和长效机制建设,政府会议多次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,为房地产发展定调。


 “房住不炒”原则逐渐深入人心,楼市长效机制的建设提上日程,目前政府通过多层次的调控政策抑制房价过快上涨,打击楼市炒作行为, 包括大力培育和发展住房租赁市场、房产税推进、土地制度改革等举措,在楼市调控的大环境下一二线城市房价深受影响。


表1:2017年涉及房地产的重要会议

来源:公开资料,和记娱乐研究院


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 2017年房地产调控政策分析

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政策出台频繁,多层次调控组合

政府楼市调控以房价为核心导向,通过政策影响供需,进而影响房价走势。2017年政府的调控政策出台较为频繁,据网上公开资料来看,2017年有近110个市县出台各类调控政策超250次,其中主要的调控政策有限购限售限贷、提高首付比例和房贷利率、加大土地供应等,近期财政部部长肖捷关于房产税的表态也被视为中央对于房产税的关注。


图1:主要房地产调控政策

来源:公开资料,和记娱乐研究院

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楼市调控原因分析:经济与民生的动态平衡

1998年房改以来,楼市经历4轮调控,政策变化的背后是中央对经济(保增长)和民生(控房价)之间的动态平衡,而政策的出台主要依据房价和投资增速的变化。当房价增速增长过快,会触发严监管政策;当投资增速失速下降,会触发宽松政策。


从下图可以看到,当房价同比增速到达阶段高点,政府会出台限制性的调控政策,主要围绕图2-1中的几种;当投资增速下降到阶段底部,政府会出台放松性的调控政策,通过宽松政策促使房价回暖,从而带动投资增速的回升。房价在政策周期的影响下呈现出明显的周期性波动。


图2:房地产政策及触发机制

来源:公开资料,和记娱乐研究院

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2017年楼市调控核心:限售

2017年楼市调控最大的亮点是限售和发展住房租赁,这也是本轮楼市调控的核心。在楼市长效机制建设和“房住不炒”原则的指导下,单纯依靠抑制房价为目标的短期政策略显不足,限售和住房租赁应运而生。


限售成为2017年楼市调控的核心,主要得益于其对市场供需和情绪面影响之大,能够有效影响市场房价;目前大部分限售城市的限售期限在2-3年。


从供给面来看,限售将减少商品房的供给,能够降低市场供应预期,但这种预期只存在于短期,长期来看限售对市场整体的供应影响不大。


从需求层面来讲,限售对情绪面的影响更大,2-3年的限售期对于短期的投资客来讲,是一个不小的心理和现实阻碍。


限售作为快速影响房价的有效工具,在2017年被运用的淋漓尽致,超过50个地市出台限售政策,这些区域主要集中在一二线热点城市及周边地区,还有一些房价涨幅较大的地区也出台了限售政策,如石家庄、无锡、惠州等。


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楼市调控政策解析

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限售

限售作为楼市调控的核心之一,在2017年被广泛使用;北京317楼市新政首推限售条款,其限售主体为企业。随后限售政策被广泛借鉴,限售对象面向公众,2-3年的限售期成为常态。限售政策在2017年二三季度频繁出台,随着年末政策趋缓,限售政策出台的城市大幅减少


表2:2017年限售城市(按政策出台日期)

来源:公开资料,和记娱乐研究院


限售政策的出台,一方面是抑制房价过快上涨的需要,另一方面冻结供给,缓解房价下行的压力。从城市分布来看,主要集中在2016年和2017年房价涨幅较大的城市,限售政策的出台,必然使市场情绪迅速降温,房价走软。


表3:限售城市房价同比表现(%)

来源:Wind,和记娱乐研究院

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限购

限购作为政府调控楼市较为常用的措施之一,主要出现在房价上涨过快的时期;2010年政府明确提出限购,在随后几轮房价大幅上涨的过程中,限购成为政府调控的有效手段。从实施效果来看,限购政策影响相对有限,2013年和2016年限购政策出台后房价仍在持续上涨。


限购主要聚焦买房的准入门槛,通过限制区域外资金的流入和投机资金的进入,抑制投机行为,通过抑制需求端的增加缓解房价上涨压力,具体实施起来的效果有限;首先刚需客受限购影响小,投资客也有多种渠道化解限购影响。


来源:Wind,和记娱乐研究院

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货币政策

目前政府的货币政策主要表现为对贷款利率的调整,包括房企贷款和居民户贷款,通过利率调节场内资金的供给。当房价涨幅过高,政府上调市场利率:包括存贷款基准利率、房贷利率、公积金贷款利率等,增加买房资金获取成本,从而实现抑制资金流入房地产市场的目的。


资金作为房价短期上涨的支撑,当利率上调成本增加,势必会减少短期资金的流入,房价快速上涨的势头会被迅速遏制。同样,当房价表现低迷,政府通过下调市场利率减少资金获取成本,间接鼓励社会融资;资金的流入为房地产市场带来上涨动力,房价也会逐渐走出低迷状态。


资金是市场的血液,注入或抽出市场流动性将给市场带来明显影响。目前政府通过公开市场操作业务调节短期资金供求,保持市场资金规模和流动性的稳定;央行确立“双支柱”的调控思路,通过健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架,保持币值稳定和金融稳定。


预计2018年央行货币政策将继续保持稳健中性,央行通过利率调节市场资金供求,通过公开市场操作业务保持流动性的稳定。


来源:Wind,和记娱乐研究院

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首付比例

首付比例的调整,对于购房者的影响相对直观。当首付比例上升,资金相对紧张、购买力相对较弱的购房者或将延缓购房;投资者将要付出更高的首付成本,套利空间的收窄以及资金压力的上升将使一些资金运作能力弱的投资者退却。


首付比例的上升将会抑制购买需求;而首付比例的下降意味着相对扩张的套利空间,能够吸引更多的资金进入楼市


来源:Wind,和记娱乐研究院


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住房租赁

2017年中央多次提及“房住不炒”和长效机制建设,在多次重要的中央工作会议中提出建立“租购并举”的住房制度,“长租公寓”的建设成为中央和地方政府关注的焦点。


与以往调控房价和托底投资增速不同,本轮调控的目标是建立房地产市场的长效机制,弱化住房的金融属性,回归居住的本质

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酝酿已久,720住房租赁新政出台

2017年7月20日,住建部会同国家发改委、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。中央选取广州、深圳等12个大中城市作为首批试点,加快住房租赁市场的建设。


在此之前,一些地方政府已经开展相关试点,为后来的住房租赁政策试点积累了经验,其中的“租购并举、租房优惠、租房市场培育、租购同权”等方面的实践在此次中央推行的租房试点政策中得到体现。


表4:2017/7/20之前出台的租房政策的地方政府

来源:公开资料,和记娱乐研究院

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一线城市积极跟进

一线城市作为外来人口大量涌入的地区,租房需求巨大;2016年上海有近千万的非户籍常住人口,流动人口的规模也有数百万之巨,这部分人口受限于买房门槛和经济方面的影响,租房是最基本的需求。一线城市积极出台住房租赁政策,主要源自内在的需求推动,未来将有更多的配套措施跟进


表5:一线城市租房政策

来源:公开资料,和记娱乐研究院

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银行助力租房市场

在“租购并举”的住房制度持续推进下,中信银行、中国银行、建设银行等为代表大型国有银行纷纷宣布进军住房租赁市场,为租房市场的发展提供金融支持。建行在11月3日推出住房租赁贷款产品“按居贷”,为符合资信要求的申请人提供最长期限为10年、最高金额达100万元的住房租赁贷款,贷款利率优于银行住房按揭贷款。


近日,中行、工行、交行等地方分行与南京市政府达成协议,共计划5年内提供不低于6000亿元的住房租赁金融支持金额。南京市住房租赁市场政银合作也将是未来住房租赁市场推广的典范,会有更多地方政府通过与银行的合作推进住房租赁市场的发展与完善。


表6:商业银行参与住房租赁市场

来源:公开资料,和记娱乐研究院


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2018年政策展望

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地方“两会”楼市调控关键词

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楼市调控政策将延续,政策将向三四线蔓延

目前中央和地方政府多次表态2018年楼市调控不放松,这也意味着楼市调控政策在2018年将得到延续。2018年一二线城市仍是政策关注的焦点,但政策出台的频次相对缓和;三四线城市逐渐退出去库存序列,房价在2017年涨幅较大的地区将面临监管压力,因地制宜、精准化调控或成为最佳选择。

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分类调控,精准施策

2017年一刀切的调控模式在2018年不会大面积出现,地方政府将根据实际情况做出调整,“差别化限购”将成为政府推行调控的主流,定向放松以吸引人才。“分类调控,精准施策”对于地方政府平衡经济与民生的发展有重要意义,符合地方实际的政策才能得到民众认可和政府支持。

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住房租赁深入开展

住房租赁在2017年7月20日全国试点后,一些地方政府纷纷出台相应的租赁政策,同时地方政府也在不遗余力地搭建租赁平台,随着地方试点工作的推进,住房租赁市场将得到完善和发展,租赁平台的上线将为租房市场的发展插上翅膀。


目前中国有近2.45亿的流动人口和2.92亿的人户分离人口,巨大的人口流动会产生巨量的住房需求,租房是必然选择。特别是一二线的大城市,数以百万记的外来人口存在巨大的租房需求,住房租赁政策的推行如雪中送炭。2018年,住房租赁政策将沿着2017年的好开始,迎来更大的发展。

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房产税立法与试点

房产税在2017年末成为市场关注的焦点,主要源自中央政府对于房产税的表态,财政部长肖捷对于房产税“立法先行、充分授权、分步推进”推进原则的表述,也被认为是中央政府可能的推行模式。


2018年房产税全面推行的可能性不大,甚至在未来几年房产税都很难全面推行;但在2018年房产税立法和试点工作开展的可能性很大。一旦房产税落地,必然影响到市场的情绪和未来房价的走势。


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总结

本文全面分析了各项楼市调控政策,从中央政府对于楼市的关注、到各类调控政策的出台,从政策出台背后的原因、到政策出台后对于房价的影响,房地产政策变化成为房价变化的主要影响因素。


对于2018年政策影响下的楼市变化,以及房地产行业投资的变化,我们将在后续的金融篇和投资篇给出详尽的分析,欢迎广大投资者持续关注。