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陆家嘴夜话

【第十八期“陆家嘴资本夜话” 房地产业仍将是中国经济“压舱石”】

2018年09月27日

9月20日,易居企业集团CEO丁祖昱做客第18期陆家嘴资本夜话。他给到场者做了“房地产行业发展现状与趋势分析”的主题报告。


房产税进入立法程序后将对房价产生影响


房产税是近期热门话题之一。丁祖昱说,人大最新的表态是房地产税5年内进入立法相关工作,一线和二线先行试点。试点之后再推广到三四线城市。至于具体进度,不太好预测。但值得注意的是房地产税不仅对住宅征税,非住宅也要缴税。房地产税进入立法程序后,一定会对二手房价格产生5%到10%的影响,一手房房价也可能受到影响,要看影响程度。此外,对于持有物业较多的国企来说,影响较大。



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在海外,房地产税、物业都有高低之分。多缴税的区域享受的公共服务更好,如:治安、医疗、教育等资源更佳,房价相当也高。房价低,缴税少的区域,公共服务相对差一些。因为,税收也是由地方政府用到公共服务建设中。


有专家认为,使用权也要交房地产税。这里指的使用权是拿蓝卡、红卡的长期使用权。当然这种情况在上海比较少,在全国的其他城市比较多的。即便如此,征收税率不会太高,不可能达到1%以上,5‰才算合理。


出台政策规范租赁市场迫在眉睫


中国租赁市场不规范的情况屡见不鲜,未来会出台怎样的政策规范租赁市场?据了解,上海九部委联合对上海租赁市场进行相应的整顿,里面有很多条款,其中有一个篇章都是和租赁相关的。比如说要规范转租方面的情况、绝对不允许转租保障房、公租房等,对租赁金融产品可能也要重新审查,对于部分中介机构介入到二房东的操作行为,要进行一些限制等。


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租赁市场最大不确定性就是政策的不确定性。每一年政策都会有很大的差异。虽然租赁市场是一个巨大的市场,但是由于政策的不确定性,会带来更多需要调整、需要防备的问题。中介机构参与到租赁市场要当心政策。因为每次市场整顿时,首当其冲的都是中介机构。


对于开发商或者说运营商的金融支持方面,丁祖昱认为不会发生大变化,开发商金融肯定会继续支持下去,但对于承租人的金融支持还是比较谨慎的。


“住房不炒”不代表房价会下跌


土地市场一夜之间进入寒冬。最近地价下跌,很多土地流拍。成功出让的土地也都是以零溢价底价成交。 此外,销售方面,以上海为例,两三月前上海中心城区的项目供不应求,但一夜之间出现了反转。部分城区内的项目供求平衡了,甚至供大于求了,100多套房不到100人摇,为什么会出现这种情况?上海出台了对于企业购买的限制政策。


以投资为目的靠炒房赚大钱的时代已经过去了。虽说“住房不炒”,但不等于房价会跌,房地产永远具有投资属性,只是我们今天应该更加合理的看待它的保值和升值属性。一线或者部分二线城市,从长期来看房产肯定是保值增值的,只是幅度会进入更加合理的范围。


丁祖昱认为,房地产再怎么被妖魔化,它对中国经济的作用,没有任何一个产业能够替代。再加上中美贸易战已经全面开打了,房地产业更应该发挥压舱石的作用,无论是对财政的支撑还是对城市化进程的推进,它都扮演着重要角色。未来,房地产业依然与中国经济齐飞。