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【"房地产+金融”时代来临 和记娱乐投资:房地产基金空间不可估量】

2015年10月22日  

中国指数研究院此前发布的一份报告指出,在国内货币政策相对宽松和金融创新的推进下,“房地产+金融”将成为中国房地产发展的重要趋势。

 

对此,和记娱乐下设的和记娱乐研究院在其发布的《房地产+金融时代 地产基金怎么玩?》的报告中认为,房地产基金未来将呈现投资更谨慎,债券+主动管理,集中化、精细化和跨界,地产基金证券化等特点。房地产基金的政策套利空间仍然很大,成为民间资金投资的新去处。

 

对于房地产行业来说,2014年无疑是一个拐点。在国内房地产投资增速继续放缓的情况下,房地产行业融资规模增速也有所下降。同时国内贷款在房地产资金来源中的比例继续保持小幅下降,房地产直接融资比例显著提升。此外,相比于美国整个房地产行业链条上有70-80%的资金来自于房地产基金,国内则大部分来自于银行,地产基金不到5%,由此来看地产基金未来空间不可估量。业内人士预计,到2015年,公募和私募的地产基金加在一起,将超过1万亿元。

 

一二线核心城市或成优先选择

 

和记娱乐首席研究员张卫卫女士认为,在房地产行业进入下行通道的背景下,投资者未来将更趋谨慎,主要体现在投资人对房地产基金的筛选和地产基金对房地产项目的筛选上,项目筛选的标准将更为严格,并将安全性列入了首位。

 

在交易对手的选择上,房地产基金通常会综合分析企业的信誉、项目自投金额、项目利润状况、项目操盘运营能力等因素。未来,不论从资金实力、企业信誉还是项目运营能力上考虑,房地产百强企业都将成为房地产基金争相选择合作的对象。在区域上,一二线核心城市或将成为地产基金适当规避风险的优先选择。

 

主动管理能力体现核心竞争力

 

债权作为房地产从过去到现在,以及未来很长的一段时间内重要的资金构成主体,在房地产基金的未来发展中必然还会占领着非常重要的位置。但随着房地产增量市场的缩减,房地产基金债权市场的规模将被逐步挤压。

张卫卫女士认为,从黑石、铁狮门等国内外优秀房地产基金的成功经验来看,专业的熟悉运营的团队在股权投资中必不可少,能够对投资标的价值提升产生重大影响,全面、专业的增值服务逐渐成为房地产基金获取优质项目的核心竞争力。基金在做债权的时候基金应把握参与股权分红的机会,抓住这部分被忽视、但又有巨大上升空间的部分,把项目做好,为融资方提供除资金外多方位的增值服务。

 

集中化、精细化和跨界

 

张卫卫女士还认为,房地产基金的未来呈现三大特质:集中化、精细化以及跨界。目前,大型基金已呈现集中化趋势,并已由此在行业中占据了优势地位。而越来越多的细分市场是行业发展开始走向成熟的标志,随着房地产基金界的不断发展,也一定会走上精细化的道路。集中和精细也能使得大家在比较资金成本时更有优势.

 

此外,随着社会大环境的整体变化,传统行业和新兴行业的跨界合作早非新鲜事,前有互联网金融的经典案例、后有020市场的不断探索,房地产基金的跨界合作就是产业同盟上市的发力点。

 

房地产基金证券化

 

房地产基金证券化可以说是一个大趋势。从国家推出房地产抵押、支持证券、还有信托基金等政策就可以看出,政府正在积极的推动和主导证券化。张卫卫女士认为,虽然就目前的情况而言,房地产基金证券化还有漫长的路要走,但是跨行业的市场配置必须要考虑,为未来对冲行业中会遇到风险做好充分的准备。此外,房地产信托投资基金(REITs)将是房地产证券化的重要手段。