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【2015房地产行业总结及展望】

2015年12月31日

1 销售复苏超预期,城市分化明显,2016年将延续平稳复苏的趋势


2015年,房地产行业整体销售复苏明显。在楼市调控政策与货币政策持续宽松的情况下,根据国家统计局公布数据,年月商品房销售面积累计同比增长7.4%,商品房销售金额累计同比增长15.6%。


一线城市及部分大型二线城市销售明显改善,库存销售周期下降明显,销售去化带来的资金回笼改善开发商的财务压力;而在三四线城市,存量房供给量仍旧保持在高位,去库存仍旧是2016年的重点。土地市场来看,开发商在2015年呈现回归一二线城市的现象,高溢价地王出让频繁出现在北京、上海、深圳等城市,开发商竞争环境加剧,利润空间将会进一步压缩,预计2016年政府宽松的调控政策将会持续,去库存的行政手段将会逐步出台,2016年整体市场预计将会维持平稳复苏,房地产开发投资与新开工面积预计保持低位运行,市场仍旧将会是以去库存为主基调。


2 2015回顾:行业出现小高峰周期,去库存成为市场主题


2.1成交方面:政策款所,成交量增长明显,但库存仍旧高企

2015年1-11月,全国商品房销售面积10.93亿平米,同比上升7.4%,销售金额7.45万亿元,同比上升15.6%,累计同比增速继续回落,其中,住宅销售面积9.60亿平米,同比上升7.9%,销售金额6.25万亿元,同比上升18.0%。全年来看,住宅市场的需求在过去3个季度内集中释放,且考虑到基数效应,同比增长数据将继续放缓。


图一:商品房销售面积及同比增速,单位:万平方米

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数据来源:Wind、和记娱乐投资


图二:商品房销售金额及同比增速,单位:亿元image004.png


数据来源:Wind、和记娱乐投资

从年内数据来看,2015年年初延续2014年销售疲软,直到5月开始触底反弹,6月一方面证券市场上证指数达到5178的高点,证券市场的财富溢出效应外加上“330”楼市新政以及多次的降准降息,此前挤压的需求在6月份迎来一波爆发,而在后续事件中,市场成交量基本与2013年持平,在2014年的基础上保持持续同比上涨。


图三:商品房成交面积月度走势,单位:万平方米

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数据来源:Wind、和记娱乐投资

对于成交量上涨的推动方面,一方面,上证指数在2015年上半年持续上行,证券市场的财富溢出效应导致部分浮盈转入房地产市场资金沉淀;而更重要的是,2015年楼市刺激政策频出,同时央行多次降准降息,购房成本已跌至历史低点,根据不完全统计,2015年房地产市场主要政策如下:

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2015年商品房成交量增长主要是由于“330”新政后,对于改善型需求的释放导致的,一方面,二套房首付比例由原来的七成降低至四成,购房门槛大大降低;同时,部分次新房由于营业税免征年限降低至2年,卖方转嫁营业税降低同时降低了购房成本。另外一方面,2015年多次的降息,5年以上的贷款基准利率由年初的6.15%降低至4.9%,简单计算,如果贷款100万商业贷款,每月还款金额将会下降780元。多次降息同样导致了购房成本的进一步降低。

而即使在2015年销售情况明显改善的前提下,统计局公布的商品房待售面积仍旧在进一步增长。截至2015年11月份,统计局公布商品房待售面积为6.96亿平方米,而这仅仅是侠义范围的库存。统计局公布商品房待售面积仅仅为已竣工但未销售的,广义范围的库存应该包括在建但未预售项目。


在建未预售面积方面,截至2015年11月,商品房施工面积为72.39亿平方米。其中,在建未预售面积一般作为存货计入地产公司资产负债表,而已预售项目收入计入预收账款,我们按照2015年三季报对A股全部证监会行业分类下的房地产上市公司进行统计,2015年三季度全部A股上市公司存货总计29524亿,预售账款总计11028亿,而平均毛利率为33%,去除掉开发商利润对于计算造成的影响,我们预计在建未预售面积与在建已预售面积比例约为3.56:1,按照这个比例,统计局公布的72.39亿平方米的施工面积当中未预售的面积约占78%,约56.51亿。


因此,广义的商品房库存应该远高于统计局待售面积公布数字,而按照2015年11月往前近一年12个月的平均月销售面积(1.17亿平方米每月)计算,广义库存的销售周期大概在54个月,也就是四年半的时间。如果考虑到尚未开工的土地面积,根据搜房网统计数据,库存面积约有42.3亿平方米左右。而消化掉这一部分库存土地,库存销售周期将会再翻一倍。可以看出,库存高企仍旧是目前房地产市场亟待解决的问题。


图四:商品房待售面积,单位:万平方米

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数据来源:Wind、和记娱乐投资

2.2新开工及投资:新开工面积低迷,投资先行指标有所好转

2015年1-11月,全国房屋新开工面积14.06亿平方米,同比下降14.7%,其中,住宅新开工面积9.71亿平米,同比下降15.3%。新开工依旧低迷的关键还是在于,目前三四线城市的绝对库存依旧高企,房企在三四线城市的新开工意愿依旧不强,从而拖累整个行业新开工数据。

投资方面,2015年1-11月,全国房地产开发投资8.77万亿元,同比上升1.3%,其中,住宅投资5.91万亿元,同比上升0.7%。重点城市的土地市场热度提升,将继续对投资增速边际改善形成支撑。此外,从另一个角度来看,作为投资先行指标的房地产到位资金出现好转迹象(累计同比增速扩大),对于房地产开发投资增长有一定的促进作用,但预计促进力度有限。


 

图五:房地产开发投资,单位:亿元

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数据来源:Wind、和记娱乐投资


图六:房屋新开工面积,单位:万平方米

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数据来源:Wind、和记娱乐投资


而开发商资金到位情况来看,开发商到位资金同比累计增速正在逐渐扩大,2015年年初开发商资金压力较大的情况在下半年逐步缓解,从在房地产开发资金来源当中可以看出,开发商到位资金增长主要是由于销售增长导致的定金、预收款及个人按揭贷款的增长,而国内贷款仍旧保持同比下跌,表明开发商从销售增长带来的资金的回收主要用于偿还贷款,短期内暂时没有大举开发扩张的意愿,开发到位资金增长还需要在政策扶持的帮助之下才能带动房地产开发投资的止稳回升。


图七:房地产开发投资到位资金,单位:亿元

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数据来源:Wind、和记娱乐投资


图八:房地产开发不同资金来源同比增速

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数据来源:Wind、和记娱乐投资

2.3土地市场:城市分化明显,下半年一二线城市频现高溢价地块出让

2015年土地市场呈现两大特征,第一是一线城市土地资源争夺异常激烈,第二是在今年四季度土地成交有所回升,全年呈现一个前低后高的走势,这对于明年的房屋新开工和房地产投资会有一定的积极促进作用。


第一,从城市竞争的角度来看,一线城市已经成为大部分房企争夺土地资源的主要目标。由于一线城市土地资源稀缺,因此从成交建面的角度看,一线城市宅地成交占比并不高,但如果成交金额的角度看,一线城市占比连续两年回升至29.9%,而三线城市进一步下降至24.1%。同样,在规划建筑面积成交结构变化幅度不大的情况下也能看出,一线城市土地成交楼板价明显上涨,而三线城市则明显下跌。从地王的角度来看,无论是总价地王还是单价地王,大多出现在一线城市,以及一些二线省会城市。


图九:100城市土地成交规划建筑面积结构

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数据来源:Wind、和记娱乐投资

图十:100城市土地成交总价结构

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数据来源:Wind、和记娱乐投资


第二,2015年的土地市场呈现出一个非常明显的前低后高的走势。一方面,小型开发商正在加快退出行业的步伐,这些房企大幅缩减了土地投资;而另一方面,受益于宽松的货币环境以及友好的政策环境,大型开发商在前三季度整体去库存的效果较好,存在一定的补库存需求,因此在四季度土地成交情况增长明显。100城市土地成交规划建筑面积28126万平米(环比约+19%,同比-4.6%),成交土地出让金6261亿元(环比+38.7%,同比+21.4%),创年内新高,地方政府供地节奏加快,同时也推出了一些位置较优的土地,土地市场在2015年年末迎来翘尾行情。


图十一:2015年各季度100城市土地成交规划建筑面积,单位:万平方米

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数据来源:Wind、和记娱乐投资


图十:2015年各季度100城市土地成交总价,单位:亿元

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数据来源:Wind、和记娱乐投资


更重要的是,在行业整体进入成熟期之后,集中度进一步提升,“大鱼吃小鱼”的行业兼并收购的案例预期内地进一步增多。同时,一手土地的价格尤其是在一线城市依然偏高,住宅用地的楼面价增速要远快于住宅价格增速,这一现象在2013年以来特别显著,直到最近土地价格增速才降至略显合理的水平,与住宅价格增速相持平,在这样的背景下,尝试获取议价空间较大的二手土地对于开发商来说可能是更为合理的选择,因此,股权收购资源整合案例数量渐多。

3. 2016年房地产市场展望

3.1城市分化加剧,一二线城市存在上涨空间,三四线城市下行压力大

一线城市目前房地产行业发展相对健康,未来存在继续上行的空间。首先,居民财富增长将会保证城市房地产行业持续向上发展,从历史来看,在一国居民财富总量持续攀升的前提下,核心大都市的房地产销量及价格都将维持上涨,而代表我国居民财富水平的M2以及居民存款余额处于稳健增长的状态,为一线城市房地产市场持续上行提供保障。同时,一线城市在2015年下半年地王出让频出,面粉比面包贵的情况多次出现,推升房价持续上涨。同样的情况也出现在人口导入型的核心二线城市,如杭州、南京等。

而在三四线城市方面,三四线城市对于2015年诸多刺激政策的敏感性明显不如一二线城市,预计2016年销售情况仍将落后于一二线城市。而目前全国市场高库存基本分布于这些三四线城市中,库存压力较大,对于房地产市场的销售及售价形成抑制。


3.2地价上涨明显,房地产开发投资仍旧保持低位,开发商寻求转型

此前持续的货币宽松政策促进大量资金流入一线城市,推动一线城市地价快速上行,使得开发商拿地受到一定抑制。而二、三线城市由于库存压力使得开发商不愿拿地。短期投资低迷的趋势仍将延续。2015年1-10月房地产开发投资额累计增长2%,增幅不断收窄;1-10月房屋新开工面积12.7万平米,累计同比下滑13.9%,累计增速自2014年1月以来已经连续下滑22个月,下滑幅度在9月收窄后再次出现扩大趋势。预计2016年新开工增速仍不乐观,全年增速在-10%左右。土地购臵面积增速自14年11月至今已经持续为负。

随着土地、人力等成本上升,房企毛利率呈逐渐下滑趋势。2010年至今,整体看房企净利率和毛利率呈现逐渐收窄的态势。对于中小房企来说,其资金实力、管理能力、项目资源较大房企劣势明显。在地产行业整体增速下行的情况下,中小房企经营风险不断显现。受制于融资、品牌、人力资源等方面因素,中小房企下滑速度较大型房企更快,因此房企跨界转型拓展第二主业意愿更加强烈,转型成为许多房企共同的选择。而最近几年房地产企业在转型方面已经进行了许多尝试,转型的行业包括金融、医疗、资源能源、军工、材料、TMT、环保等领域。在诸多转型方向中,考虑到房地产行业拥有交易总额巨大、运营杠杆高、有土地储备优势等天然属性,应该更加看好房地产企业未来布局房地产交易、大金融、大健康等方向。