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和记娱乐研究院

【上海迪士尼年中开业,助推地产及酒店业强势增长】

2016年01月19日


亚洲第一,全球第三大迪士尼乐园年中即将开业

2016年1月13日华特迪士尼公司与上海申迪集团联合宣布,上海迪士尼乐园将于2016年6月16日开业。上海迪士尼乐园一期包含六个主题园区,预计占地 390公顷,折合 3.9平方公里。与其他迪士尼乐园横向比较,上海迪士尼乐园一期的体量排名世界第三,仅次于美国奥兰多迪士尼和巴黎迪士尼。与 2010 年上海世博园3.28 平方公里的占地面积相近。


按照全球迪士尼乐园情况估计,上海迪士尼饱和情况下年均入园人数可达2800万人次

占地面积上来看,上海迪士尼乐园一期占地面积接近东京迪士尼两倍,香港迪士尼的三倍,我们根据迪士尼乐园占地面积、当地居民数量以及入园门票作为参数预估平均入园人次数量,以2014年各迪士尼乐园的游客人次作为成熟运营后的判断指标,根据简单的回归分析,估计上海迪士尼乐园成熟运营后每年预计能接纳2800万人次左右的游客。


表一:世界各地迪士尼乐园对比:


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数据来源:网络资料


以运营时间较长的日本迪士尼乐园为例,迪士尼乐园开业后一般需要经过四到五年培育期后,入园人数快速增长。东京迪士尼乐园培育期为1984年至1987年的四年,平均入园人数在1030万人次左右。而在1987年后,园区成熟运营后,入园人次快速增长,1987年至1991年复合增长率为10.5%左右。而在1991后,直到扩建后的迪士尼海洋开业前,入园人次接近饱和状态,这十年平均每年入园人数在1644万人次左右,饱和状态下每平方米每年约接纳20人次入园。


开业第一年,预计接纳1500万人入园游玩

在迪士尼海洋扩建完成后,东京迪士尼占地面积达到了200万平方米,并在2003年至2012年入园人数再次接近饱和,饱和后换算每平方米每年约13.4人次入园。我们假设上海迪士尼同样需要经过四年的培育期以及四年的成长期后,培育期入园游客增速在3%-5%之间低速增长,而四年成长期复合增长率参考东京迪士尼为14%左右,2024年后能够达到每年2800万到3000万人次左右入园的饱和状态,反向推算得到2016年上海迪士尼开业后首个财政年的入园人数约为1500万人次左右。


图一:日本迪士尼乐园入园人次分析:

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数据来源:OrientalLand Company年报

图二:上海迪士尼乐园入园人数预估:

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开业第一年预计接纳900万外省市游客及225万海外游客,交运行业迎来高峰

从香港迪士尼与东京迪士尼入园人数来看,当地居民占比在30%左右,考虑到上海迪士尼乐园的稀缺性,辐射范围覆盖全国,预计第一年开园时,上海本地游客与上海外中国游客与国外游客分别占比为25%、60%以及15%。


图三:日本迪士尼乐园入园人次分析:

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数据来源:香港迪士尼乐园业绩报告、Oriental Land Company


按照第一年上海迪士尼入园旅客1500万人次计算,上海迪士尼首年开业将会带来900万中国外地游客以及225万国外游客。


交运、旅游、房地产业受到直接利好

预计2016年酒店入住率将达到80%左右,平均价格将上涨至接近750元。以上海世博会为例,2010年上海共接待2.33亿游客,同比大幅增长79.2%,且自此开始国内游客数均高于2亿人。而游客数大增提高了星级酒店的入住率,从2009年的50.2%升至2010年的65.6%,星级酒店的平均房价则同比增长18%至人民币667元。


从上海迪士尼开园后一年入园人数1500万人次来估计,鉴于目前酒店相应入住率水平还远未接近饱和,预计2016年酒店入住率将保持在80%左右,酒店平均价格将会上涨至750元左右。


 

图四:上海酒店入住率及均价走势

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数据来源:Wind


房地产:世博及迪士尼开业前一年,房地产成交均价显著上涨

世博会前,2002-09年固定资产投资年复合增长率为12.5%/20.2%,而同期房地产价格也反映了投资攀升的预期,2009年住宅均价上涨29%。在迪士尼开业前2015年,受到政策利好等多项因素的影响。房地产价格同样明显攀升,2015年上海商品住宅成交均价为31540元每平方米,较2014年增长49%。

图五:上海历年房地产市场走势

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数据来源:Wind


从浦东市场来看,住宅市场成交均价在2010年世博会期间强势增长49.7%,而世博前2009年土地成交楼面价同样大幅增长,同比增长123%。考虑到土地市场的前置效应,2013年及2014年土地同比增速分比为47%及62%,在开发商土地成本占售价不变的情况下,浦东住宅销售物业预计带来50%左右的资产增值。


图六:浦东新区住宅成交均价走势

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数据来源:Cric数据库


图七:浦东新区住宅成交均价走势

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数据来源:Cric数据库


交运行业:预估上海铁路与机场客流量分别上涨10%以及20%左右。

由于上海世博会的盛况而使大批游客涌入上海,当年上海铁路和机场客流量分别同比增长18%/26%。考虑到世博会供接待7300万人次入园,按照迪士尼第一年1500万入园人数估计,同时参考近两年铁路航空客流高速增长的基数效应。我们保守预估上海铁路与机场客流量分别上涨10%以及20%左右。


图八:上海历年房地产市场走势

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数据来源:Wind

 

上海世博会是2010年中国举办的首个世界性展览会,在短短5个月内接待来自246个国家,总计7,300万名的游客。不同于世博会相对吸引更多国际游客,全球的迪士尼乐园一般面向当地游客,但基于迪士尼在中国的稀缺性,我们仍认为上海世博会的各项统计数据为上海旅游和房地产业表现增强的依据,而此将在上海迪士尼带动下重演。由于入园人数的增长预计2016年带来酒店入住率提升至80%左右,酒店均价上涨10%至平均750元每晚。房地产市场方面,按照2014年平均楼面价上涨62%来看,预计在迪士尼乐园开园后,浦东新区住宅物业预计资产增值50%。而在交运行业来看,参考世博会客流增长,预计2016年交运行铁路及航空客流增长10%及20%。