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【上海楼市疯了么?如何看当前房价?】

2016年02月24日

上周末,沪上名盘“瑞虹新城”热销的消息顷刻传遍了大江南北。352套千万级豪宅,8万/平米的均价,居然和卖白菜一样,一天之内全部售罄。据和记娱乐h88.com,上海内环附近一套老公房的业主竟然在一天内连续跳价三次,最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。

 

一线楼市当真疯了么?房地产市场会如去年股市那样崩盘吗?

上海房价快速上涨的原因

1.  库存大降:与多数商品价格形成机制相似,房价主要由供求关系决定。按近几年的情况,上海住宅存销比一旦降至14个月以下,房价就会上涨。反之,一旦超过14个月,就容易下跌。

2015年底上海房地产库存消化周期还是7.9个月,而截至1月底,四大一线城市库存全部降至10个月以下,其中上海库存房源只够卖3.7个月。北京的消化周期为9.2个月;广州的数据显示为7.5个月;深圳商品住宅消化周期为8.7个月。

2.  房地产新政带动市场情绪升温:春节后的首个周末,一线城市虽然并未实行央行的房贷新政,也只享受了契税及营业税优惠政策中的一项,但是任何一个利好政策都会快速传递给市场,很多政策实际效果没有购房者心理效果大,但却加速了购房者的决策,这样就会造成房价波动。

3.  央行货币政策刺激:1月份新增人民币贷款高达2.51万亿,创历史新高,社会融资总量攀升至3.42万亿,如果二月份保持和一月份相同增速,则两个月内新增的中国债务总量或将超越6.5万亿,或1万亿美元。这大约等同于美联储QE3期间整整一年投入到美国经济中的资金。由于市场上缺乏优质资产,很大一部分信贷流入一线城市房地产市场。 

2000-2010年:房价上涨更多是一种人口现象;劳动年龄人口的峰值出现在2010年;流动人口增速的峰值出现在2010年。

2011年至今:房价起落更多是一种货币现象;银行信贷可以说是影响房地产市场最关键的因素,在房地产发展的历史上可以看到,信贷收紧的年份房价一律下调,而信贷相对宽松的年份,房价则一路高涨。

 

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4.  吸虹效应:因为大城市所集聚的教育、医疗和文化等公共服务优势,以及投资信息、财富增值机会等是其他地方难以获得的,所以,它们不仅吸引国内资金流入,也同样会吸引国际资本。

可以说近期上海房价的迅速上涨是资产配置荒下的一种货币现象、是稀缺资源的吸虹效应,也是库存大降后的供不应求。

 

未来房地产市场会崩盘吗?

面对未来上海房价的走势有许多不同的声音:有人认为如果房价涨到购房者不愿意接手,市场自然会回调,购房者也会犹豫。

对房价的利好因素

首先是居民的按揭贷款余额占住房总市值的比重大约只有10%,是目前美国该指标的四分之一,即居民没有被动卖房压力。其次,地方政府通过这些年的借新还旧,偿债压力减小。第三是一线城市还处在限购状态。

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对房价的不利因素

则是持有房产群体的一致性行为,就像去年6月份的股市大跌一样,容易发生踩踏事件。人口老龄化背景下,投资者更倾向于持有金融类资产。

目前国内房地产行业的最大压力是库存过大,主要还是集中在三、四线城市,因此,今后房地产投资负增长是大概率,关键是如何去库存,同时还要避免房价出现大跌。扩大政府支出用于民生,提高中低收入群体的收入和福利水平,缩小贫富差距或许才是最根本的解决办法。


一线城市房地产带有一定的投资性质,在租金持续上涨的背景下,投资性收益也相对稳定。再加上货币宽松在经济转型取得明显效果之前将继续,以及地王频现、“面粉贵过面包”,和上述的支撑房价上涨的因素短期内难以消失,一线城市房地产投资仍是逃避货币超发带来人民币贬值的最好投资方式之一。