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和记娱乐研究院

【发改委再度出手收紧房债,房企接下来…?】

2016年11月14日

文/蒋璐赛


三季度商业银行不良贷款余额已经发布,累计14,939亿元,较上季度增加566亿元,不良贷款率上升0.01个百分点,现为1.76%。

 

与此同时,发改委伸手收紧其监管下的企业债券,进一步限制了房企发债的条件。对此次政策细则,我们结合之前交易所的收紧政策来做一番梳理,以找出接下来房企的整改方向和对投资者的影响。

 

对房企来说,考验自身实力的“优胜劣汰”时代已经到来。一些三四线城市的小房企或因熬不过这一轮“政策寒冬”而率先倒下。对于一些大型房企来说,如何在“房地产”的资本上实现更多元化的发展是转型的重心,有业内人士提出过“房地产金融”的想法。同时针对央企与私企在政府资源的利用上,我们必须鼓励民营房地产企业多关注“保障房”与“安置房”产业的参与,在这些业务上与政府加紧合作。

 

对投资者来说,这一轮政策和行业洗盘之后,房地产项目投资的选择上可能收窄,但安全性是提升的,之后市场上出来的房地产项目,都以“优胜”为主。

 

1 盘活三四线城市资源,加紧去库存

l  交易所:存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%的企业不得发债。

l  发改委:不允许企业在高库存城市发债建设安置性住房。

 

两大监管主体对房企之后在三四线城市的活动指向非常明确,对去库存达标前的新开发建设基本采取了“一刀切”。交易所的政策旨在鼓励房企对三四线已有资源加快周转速度,加紧去土地库存和已建住房库存,在这一部分资金回笼前不允许发债开工新项目。高库存城市安置性住房项目也被叫停,或带来一部分库存住房在政府主导下转化为安置房的结果,也就是说,政府或加入帮助高库存城市去库存的大军。对投资者来说,高库存城市的房产项目资金回收周期可能加快(特别是之前已有投资这些城市的投资者),且回收保障还可能获得当地政府支持。

 

2    政策助力房企债券尽调工作

l  交易所:除AA级以上评级要求外,门槛还要求房企满足政府企业、央企和全国排名前100至少一项要求。(1)最近一年末总资产小于200亿元;(2)最近一年末营业收入小于30亿元;(3)最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;(4)扣除预收账款后资产负债率大于65% 纳入分类管理指标。

l  发改委:不允许高资产负债率(高于65%)或资产规模较小(小于60亿元)的企业发债建设安置性住房。

 

从交易所和发改委对房企评级、资产规模、财务状况的多项要求上,我们可以看到在银行坏账率高居且依然上升的情况下,政策对有坏账风险的房企几乎已经到了零容忍的态度。

 

这对投资者来说是个好消息,对此后能取得发债权限的房企主体的尽调工作,已经由政策先完成了。换句话说,之后发行的房地产债券固收项目的安全性得到了更可靠的保障。


3    限制发债资金去向,投资偿付风险更小

发改委:如果发债项目中同时包含多种类型住房,债券资金不能用于项目中的商业性房地产建设。若保障性住房投资超过总投资60%,剩余为安置房,应出具文件说明安置房建设的必要性、政策性,以及与普通商品房的差异。保障性住房投资低于总投资50%的项目,剩下部分为安置性住房性质的,按照相关规定执行。

 

限制发债主体之后,发改委的这一条政策进一步限制了发债资金的去向。此次发改委新规的亮点是对“保障房”和“安置房”建设债这两大容易被挪用的项目资金做了明确的规定,进一步堵住了绕道挪用资金的可能性。

 

对投资者来说,之后投资的房企项目资金被非法挪用的担忧可以少一些,偿付的安全性也更高。