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【上海楼市:需求支撑后市无忧,政策之下仍需等待】

2017年12月11日

1、上海楼市表现:房价整体上行,近期涨幅收窄

从上海的楼市表现来看,上海房价从2014年末开始迎来一波整体大涨,均价站上5万/平米。2016年末楼市监管趋严,上海楼市受影响明显,新房和二手房涨幅大幅收窄。


来源:Wind,和记娱乐研究院


从各区的房价表现来看,核心城区商品房均价在7万元/平米以上,近郊均价在5万-7万/平米左右,远郊均价在2万-3万/平米左右。其中静安、黄埔、陆家嘴区域等中心区域商品房均价在10万元/平米左右。


上海核心城区商品房均价:

来源:安居客,和记娱乐研究院


2、商品房存量:住宅存量降至低位

从上海商品房存量数据来看,10月商品住宅存量持续下降至2010年4月的水平。2014年12月上海商品房库存见顶,随后在去库存政策推动下,商品房库存持续降低。商品住宅库存下降,主要受房价上涨预期带动,需求助推库存去化。在投资没有明显上涨的情况下,商品住宅存量或将进一步下降。


11月24日上海市发改委对楼市开展检查,查处捂盘惜售行为,规范市场交易。在需求强劲、供给不足的情况下,通过政府规范检查有利于缓解短期市场情绪。从近两周的商品房成交均价来看,在商品房库存持续下降的背景下,政府的短期调控行为效果不明显,房价呈上涨趋势。在供需失衡下,加大供给、分流市场需求成为重中之重。


来源:Wind,和记娱乐研究院


3、商品房销售:销量大跌,整固待新

从同比数据来看,2017年商品房销售同比迅速下降,销售几近折半。今年商品房销售增速大幅下降,一方面是由于2016年房地产市场火热,销量处于高位;另一方面是在楼市严监管环境下,商品房成交量大幅下降。


来源:Wind,和记娱乐研究院


从月度交易数据来看,商品房成交下降明显,住宅成交在2016年8月达到264.7万平方米,2017年11月仅104.2万平方米,交易量下降明显。商品房成交短期见顶,目前在整固阶段,随着政策趋于平稳,商品房交易有望在短期保持稳定。


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4、开发投资:投资增速低位运行,整体平稳

2017年上海房地产开发投资增速保持平稳,由于上海受地域限制,土地供应有限,房地产开发投资难有大的上涨。在投资增速低位增长,需求端强劲,在市场回暖时,房价或将迎来新一轮上涨。


来源:Wind,和记娱乐研究院


整体来看,2017年上海楼市在严监管政策下销售大幅下降,房价整体保持平稳。一方面库存持续下降而投资没有明显改善,供不应求使房价下行空间有限,另一方面,上海作为资本聚集区,需求强劲,资本在短期为房价提供有力支撑。


5、上海楼市需求:人口持续增长,需求有保障

从上海的人口数据来看,户籍人口持续增长,这部分新入籍的上海人买房需求巨大,在上海,拿户籍、买房似乎成了标准流程。目前上海的户籍制度下对新入籍人口的要求非常严格,这部分主要以高学历、高收入人群为主,完全能够负担买房成本。


来源:Wind,和记娱乐研究院


房地产长期看人口,中期看供需,短期看政策。目前在政策严管下,楼市难有很好的表现;中期来看,上海的需求远大于供给,房价有强劲的支撑;长期来看,户籍人口持续加入是未来一段时间的趋势,所带来的需求为楼市前景带来想象空间。整体来看,上海楼市在需求支撑下无需担忧,短期政策影响无碍长期趋势,在行情回暖需求回升下楼市将迎来新一波行情。