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和记娱乐研究院

【2018年房价真的会降吗?】

2017年12月19日



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2017年主要城市房价表现

2017年楼市严监管贯穿全年,房地产监管从2016年三季度转向,北京“930新政”后全国楼市迎来一波监管转向之风,受去库存政策带动下楼市上涨行情惯性延续,国内房价并未受到太多影响。2017年供给侧改革效果显现,周期性行业盈利爆发,上半年国内经济超预期。


房地产行业的高杠杆引起高层注意,居民部门去杠杆成为当务之急,政府确立楼市严监管风向。北京“317楼市新政”后,全国主要城市陆续出台楼市调控措施,政策主要集中在一二线热点城市,随着政策不断深入推进,政策面对于市场的影响逐渐显现,房价上涨势头得到遏制


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严监管下房价受影响明显,目前房价逐渐得到修复

从70个大中城市的新房商品住宅价格表现来看,房价涨多跌少,从3月份开始房价上涨的城市在减少,下跌的城市数量在增加,说明随着严监管环境的持续,房价受到政策的影响越发明显。


11月房价下跌的城市数量有所减少,说明随着政策企稳,在没有新的严监管政策出台情况下,市场开始消化前期严监管带来的风险和预期,房价慢慢得到修复


政府的目标是建立楼市长效机制,当前政府以维持前期调控成果为主,更严格的调控政策出台的可能性不大,今后政府也将以建立房地产制度体系相关政策为主。


图1:70个大中城市房价涨跌数量表现(个)

来源:Wind,和记娱乐研究院


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严监管下一线城市房价持续低迷,二三线城市表现不错

从各线城市的房价表现来看,一季度一线城市房价仍录得大幅上涨,二季度开始增速大幅回落,6月一线城市二手房出现下跌,8月新房价格也开始下跌。


一线城市受严监管政策影响较为明显,房价表现不振增速下滑,预计这种低迷的情况要持续到2018年二季度,需要等到2018年二季度才能逐渐看清一线城市的房价走向。


一线城市房价低迷的同时,部分二三线城市房价表现强劲,一方面是三四线城市去库存的需要,政策面相对宽松,另一方面是由于这些地方前期房价涨幅不大,在一二线热点城市受严监管房价表现不佳,投资受阻,这部分资金转向这些相对估值洼地


来源:Wind,和记娱乐研究院


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今年哪些城市房价跌了?

    从截至11月的新建商品住宅价格同比表现来看,70个大中城市中仅10个城市的房价同比出现下跌,一线城市有深圳、北京,二线城市有福州、南京、成都、郑州、杭州、合肥、天津共7个城市,三线城市中仅无锡房价出现下跌。


表1:2017年70个大中城市中房价同比下跌城市(个)

来源:Wind,和记娱乐研究院


今年楼市一个明显的特征是一二线城市房价跌,三四线城市房价在上涨,从过去7年的房价涨跌表现来看,今年三线城市房价表现算是相对较好的一年,一线城市出现少有的下跌。


整体来看,今年在严监管政策下,房价并未出现大的下跌,部分一二线城市房价由于前期涨幅较大而出现调整,楼市整体表现还算稳定


表2:70个大中城市房价下跌数量(个)

来源:Wind,和记娱乐研究院


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楼市行情分析:政策趋缓,一线城市前景无忧
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政策面:调控延续,政策趋缓

今年的楼市政策可以用“全家桶”来形容,政府通过多种调控措施的相互配合,使调控效果得以落实,包括限购限售限贷限商、提高首付比例、上调房贷利率、加大土地供应、大力培育住房租赁市场等调控措施,同时政府在全国范围来开展土地检查,抑制囤地,推动楼市建设。


部分地区开展对中介商和开发商的检查,打击哄抬房价、捂盘惜售行为;同时政府密切关注楼市资金流向,抑制消费金融流向楼市。在史上最严楼市监管政策驱动下,房价涨幅收窄。预计楼市监管将延续,监管的力度将有所放松。


从近期各地出台的楼市政策来看,一线城市主要集中在发展住房租赁市场,二三线城市陆续出台调控措施,保持房地产市场的稳定,但出台调控的城市数量较少。


政策逐渐趋缓是大趋势,政府通过全方位调控逐渐建立起房地产市场制度体系,大力发展住房租赁市场培育房地产长效机制


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市场面:销售整体下滑,投资表现分化

严监管及高基数影响,销售增速持续下滑    2017年受严监管政策影响,一二线热点城市房价出现回调,部分二线城市及大部分三四线城市房价录得不错上涨。


在严监管环境下,主要城市商品房销售同比增速持续下滑,一方面是2016年楼市在去库存政策的推动下产生的高基数;


另一方面是严监管环境下市场观望情绪浓厚,特别是在房价涨幅持续收窄、一二线热点城市房价出现下跌的情况下,买房热情逐渐消退,观望渐起


来源:Wind,和记娱乐研究院


刚需支撑,房价无忧    2018年商品房销售整体将得到修复,一线城市跌幅将逐渐收窄。一方面是2017年楼市遇冷所形成的低基数;另一方面,政策趋缓楼市情绪逐渐得到修复,商品房作为刚需,市场需求前景广阔。


以一线城市为例,户籍人口是主要买房来源,新增户籍人口往往具有高学历、高收入等先决条件,大部分均具有买房需求和买房能力,不断增长的需求是支撑房价的关键因素。


来源:Wind,和记娱乐研究院


一线城市投资放缓,存量博弈前景广阔      从主要城市的房地产开发投资数据来看,一线城市受严监管影响商品房量价齐跌,投资亦受到影响,特别是高层对于楼市资金的监管,投资必然趋缓;


一线城市的刚需确实存在,持续下降的库存必然会影响到市场对于房价的预期,存量博弈下一线城市房价下跌空间有限


三线城市在房价逆势上涨下,迎来一波投资利好,但三四线城市房价能否延续存在很大疑问,城市化进程确实会推动农村人口流向城市,但这部分居民的买房需求主要集中在郊区,大部分人以流动人口为主,买房能力明显不足,返乡养老是大部分人的选择。


来源:Wind,和记娱乐研究院


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2018年房价会降吗?


从目前的市场表现来看,一二线城市房价逐渐修复,三四线城市行情仍在延续


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一线城市:北京、上海或将微涨,广州、深圳窄幅震荡

      2017年北京、上海受监管影响首当其冲,房价表现持续低迷,随着政策趋缓,两地房价逐渐得到修复;在需求支撑下两地房价将在2018年或将小幅上涨。


广州2017年有不错涨幅,基数相对较高,租房市场的发展将对房价形成一定冲击;深圳房价自2016年10月以来表现较为低迷,一方面是深圳平均房价在四个一线城市中是最高的,房价上涨的压力比较大。


另一方面深圳面积小,在深圳周边买房更划算,房价上涨会加速这一趋势。整体来看,广州、深圳的房价在2018年将窄幅震荡。


来源:Wind,和记娱乐研究院


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二线城市:房价继续修复,高涨幅或面临回调

2017年二线城市房价表现并不算好,目前涨幅最高的是沈阳,同比上涨11.7%,较2016涨幅最高的合肥46.3%相去甚远,二线城市房价受一线城市持续下滑及严监管政策影响,整体涨幅大幅收窄。


二线城市作为区域核心城市,人口流入和经济发展足以支撑其房价,经过2017年的回调后,2018年二线城市房价仍将有所表现。对于一些涨幅较大的城市,建议短期观望,避免回调形成的风险。


表3:2017年二线城市涨跌幅前五

来源:Wind,和记娱乐研究院


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三线城市:行情短期仍可延续,回调风险较大

2017年在去库存需求仍在,以及在楼市严监管环境下资金流入,三线城市今年上演一波大行情,2017年仅无锡房价同比出现下跌,而无锡房价同比微跌主要与其在2016年房价同比暴涨35.5%有关。


短期来看,三线城市的行情仍将得到延续,在政策没有明显转向的情况下,前期进入的资金不会出现集中抽资离场的情况。


三线城市受经济和人口外流因素的影响,持续上涨的动力有限,一旦出现主力资金离场的情况,将面临很大的下行风险。建议避免高涨幅地区,短期风险不大