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和记娱乐研究院

【限购松绑!兰州首开先河】

2018年01月12日


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前言

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周末看到一则新闻:兰州限购松绑。一时间思绪万千,前阵子还在传房产税何时推出,马上又切入到了限购松绑。如果不紧跟政策变化,中午吃饭时时恐怕都插不进同事的聊天。


其实仔细想想,2010年以来的经济转型也有不少成果:2012年开始第三产业比重已经超过第二产业,2017年以来新增GDP中消费占比超过70%,种种迹象显示经济的机构转型已经进入到下半场。


但伴随着转型的也有阵痛:中央财政收入同比连年下降、普通居民家庭资产配置比重里房地产占70%甚至更高。此时此刻能够依仗的也只有房地产这个产业了。


那么,兰州限购松绑的政策是否会是中央政策放松的一个信号?其实研究院之前的研究已经提出过,未来高层会进一步进行分类精准调控,包括地方政府有相当大的自主权利运用房地产政策。


我们和记娱乐研究院最近一年以来一直致力于对中国房地产行业的分析,梳理相关的国家政策,能够及时提供最深度最新的房地产行业研究。


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兰州楼市松绑?

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1月5日晚,兰州市发文对部分区域取消限购;继续限购区域则取消限购社保、纳税证明,但同时加码实施限售,需满3年才可交易


一石激起千层浪,兰州的取消限购迅速引起广泛关注;究其原因,2016 年三季度以来,楼市严监管成为市场常态,此次兰州松绑限购,是否意味监管松绑将在2018年成为楼市风向,是市场普遍关注的焦点。


此次兰州楼市限购松绑,主要体现在对西固区、九州开发区、高坪偏远区域取消限购;对核心城区购房的社保和纳税证明取消,但同时施加了三年的限售期。


兰州楼市调控并不能简单地理解为政府给楼市松绑,分类调控精准施策,告别“一刀切”的调控模式,突出地域差别,未来这也将是很多城市的选择


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兰州为何松绑限购?

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偏远地区有去库存需求

从兰州的商品房开发投资来看,2013年至2015年兰州的住宅开发增速持续处于高位,按照房地产3年建设周期推算,兰州的住宅供应从2016年开始大幅增加,这种增长将持续到2018年。


从销售增速来看,受市场环境的影响,兰州的商品房销售在2017年表现不佳,2017年年末增速大幅下行。


兰州持续增长的库存压力与大幅下行的销售面积形成鲜明对比,去库存压力明显,这也是导致兰州率先松绑的重要原因


来源:Wind,和记娱乐研究院


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需求不足,人口增长乏力

从买房角度来讲,户籍人口是买房的主力,兰州的户籍人口近年出现一定幅度的波动,户籍人口在2015年骤减52.77万人。兰州地处西北,人口流出是面临的严重问题,人口增长乏力带来的主要问题就是需求不足。


2017年兰州商品房销售增速持续下行也反映出,在没有需求支撑下兰州楼市面临严峻挑战


来源:Wind,和记娱乐研究院


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经济下行,楼市救主?

兰州经济增速从2011年开始持续下行,地理位置是一个重要因素。由于地处西北,人口外流、人才流失是面临的主要问题,企业发展缺乏活力,拖累经济下行。即使是在一带一路战略的驱动下,兰州经济发展亦未能扭转颓势。


在人口外流、经济下行的压力下,兰州楼市调控显得缺乏动力,楼市的颓势只能进一步恶化经济形势。兰州通过有步骤的放开调控,来缓解因楼市监管所带来的问题,未来兰州楼市调控或进一步放开。


来源:Wind,和记娱乐研究院


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是首开先河,还是精准施策?

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兰州楼市首松绑,给市场带来很大的振奋和疑惑,其他城市是否跟进?是否会演变为市场的趋势?哪些城市会跟进松绑?


兰州楼市松绑的背后,显现出地方政府在经济增长下行、商品房销售增长乏力以及财政收支出现压力的情况下,更倾向于通过给楼市松绑来打一只强心剂,希望通过楼市的改善来缓解面临的经济、财政等问题。地方政府能否度过土地财政这道坎是最大的问题。


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合肥、南京变相松绑

1月5日合肥也发布了宣布取消限价,“合肥市国土资源局和市物价局表示:商品房应由开发商自行定价,且2016年11月之前出让地块不限价!”按照房地产3年的建设周期,意味着合肥楼市基本不限价。


南京则主要针对人才方面,“允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。”意味着这几种人才可以直接落户并获得买房资格。


合肥与南京的政策反映出楼市调控放松的多样化,中西部地区受经济发展需要和财政需求,放松楼市调控的意愿较为强烈;


一些二线城市受城市发展战略驱动,为吸引人才会针对性的出台优惠政策,例如武汉、成都,高学历、高收入的优秀人才是未来买房的主力,这些针对性的政策也是变相的给这些人买房松绑。


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分类调控,精准施策

“房子是用来住的,不是用来炒的”,作为房地产发展的原则,未来将得到更好的贯彻。分类调控成为政府施政的重要选择,一些房价上涨过快的地区需要严监管来稳定房价,一些有去库存需求的地区仍需要政策支持,针对城市未来发展战略需要对相应人才提供优惠政策。


此次兰州、合肥、南京的调控政策反映了不同地区的城市所面临的不同楼市问题,分类调控,避免“一刀切”的做法将有利于城市楼市、经济更好的发展。未来将有更多城市采用分类调控的措施来制定相关楼市政策


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2018年是否迎来楼市松绑潮?

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对于兰州、合肥、南京三地不同形式的松绑,是否意味着2018年楼市将迎来松绑潮?特别是中西部经济增长乏力、财政压力较大的地区,是否意味着他们会选择给楼市松绑?东部地区在经济发展需求和市场风向影响下,是否会变相给楼市松绑?


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2018年楼市不太可能迎来松绑潮

首先2017年楼市严监管主要集中在一二线热点城市及周边地区,三四线城市中并没有太多的城市选择跟进监管,所以楼市松绑在三四线城市中并不会很普遍,三四线城市或将延续去库存政策。


二线城市及周边的三四线城市或将迎来不同程度的放松,这种放松在2018年不会来的太猛烈,在中央“房住不炒”的原则下,贸然给楼市松绑所面临的政治压力是地方政府难以承受的,因城施策分类调控将是地方政府得首选


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分类调控将成为主流

按照中央提出的楼市发展原则,今年楼市调控在不放松的同时,将进一步突出因城施策、因地制宜,地方政府在不违反国家宏观调控基本目标的前提下,结合自身因素选择调控方法和调控手段。


根据各线城市的不同特点和不同情况,以及城市居民对于住房需求的不同,分类调控将成为首选。


目前“房住不炒”已经深入人心,但地方政府面临很多困难,经济下行、财政收入增长乏力使政府的楼市调控力不从心。在中央分类调控的驱动下,地方政府将通过分类调控变相为楼市松绑,这也将成为今后楼市调控的主流


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房价上涨将是大趋势

中国的城市化进程主要是农村人口向城市流入,而逆城市化作为城市化进程中的重要一环,目前没有实质性进展。由于户籍制度的限制,城市良好的福利设施吸引越来越多的人口流向城市,而城市户籍人口无法流出;


受土地制度的制约,房地产主要集中在城市,郊区房地产发展不足,人口持续向城市集中,需求增长而开发逐渐受到限制,最终的结果是房价越来越高。


目前这种城市化问题尚未看到解决的前景,城市化进程带来的增量需求将推动房价持续走高,特别是一二线热点城市,未来持续看好


图4:中国城市化面临的问题

来源:公开资料,和记娱乐研究院


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总结

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兰州松绑限购,既是首开先河,也是中央分类调控下的精准施策。一些地方政府确实有放松监管的需求,分类调控将很好的解决地方楼市存在的矛盾和问题,未来分类调控将成为楼市调控的主流。


但需要警惕的是,避免部分地方政府以分类调控的名义变相给楼市松绑,合理运用政策将有利于楼市健康发展,实现“房住不炒”的目标。