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和记娱乐研究院

【房产税综合解析】

2018年01月12日


1
前言


近期房产税是市场较为关注的热点话题,社会各界对此众说纷纭:这些日子又有砖家表示2018年四季度将征收房产税,同时大嘴任志强也表示短期内无法征收。那么作为普通投资者该怎么办呢?


对此,研究院在上周已经在《三分钟看懂房产税,教你如何应对(上篇)》(下文简称上篇)中有过分析。本文是此文的下篇,将会此基础之上进一步分析。


其实,房产税的问题分析并没有看起来那么复杂,研究院认为核心的问题无非是以下几个:


1)政府的真实意图是什么?到底高层想不想征?

2)如果要征,怎么征?会按照什么标准?有没有参考?

3)对房价会有什么影响?尤其是对有月供的中产阶级而言

4)到最后开始实施需要多久的时间


对此,研究院的结论是:

1)板上钉钉:政府财政收入压力连年增加, 全社会收入分配也需要合理工具来理顺,因此高层对房产税征收的决心是毫无悬念的。


2)地方政府充分授权:目前一二线三四线价格差距较大、不同来源房产不能简单一刀切、一套房与多套房也不能一概而论,各个地方政府或将被充分授权,在征税对象、税率甚至在征税时间点上因地制宜,执行差别化政策。 


3)不改原有趋势:根据上海、重庆的试点以及全世界其他国家地区的经验,房产税的推出可能会在一两月内有所涟漪,但不改房价原有趋势。


4)2-3年才能全面实施:从立法-试点-全面实施,期间需要两三年的时间已经是乐观估计。


好了,这次的前言扯了太多,大家请看下文详细分析:


2
房产税征收的必然性


上周的上篇分析中已经指出,目前国内财政收入的增速自2011年以来已经持续下滑,其中中央财政占比同样出现较大程度的下降。(相关数据与图表已在上篇列举,本文不再赘述)


而同时伴随着的是房地产相关税收占整体财政收入的比重不断加大,随着财政支出的逐年加大,房产税的开证几乎是没有悬念的事,问题无非是1)何时征,2)向谁征,3)征多少等。


3
房产税推行的现实挑战

房产来源复杂

首先,我国大众的房产来源较为复杂,其中既有从市场上购买的新建或者二手商品房,也有事业、部委分配的福利性住房,还有动迁房、近期的共有产权房、商住两用房等等。


利益博弈

因此,房产税在实际操作层面面临的利益博弈极其复杂。鉴于实际情况,房产税是一刀切还是分类型开证又难以抉择。根据上文描述,一刀切实际操作难度太大。而后者分类开证又面临公平问题。


4
中国房产税如何推进?


1
房产税实施路径:立法——试点——全面推行

房产税的实施,将遵循立法——试点——全面推行的步骤,按照财政部长肖捷“立法先行、充分授权、分步推进”的推进原则,全国推行房产税立法是关键,目前房产税的立法已在全国人大稳步推进,2018年的两会或将初步审议,房产税法真正出台预计仍需一定时间。


立法出台后便是落地,直接全国推行的可能性不大,在全国范围内分区域试点将是最佳选择,通过一段时间的试点然后全国推行并与地方的调整相结合,房产税将正式进入落实阶段。


图1:房产税推进流程预测

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来源:公开资料,和记娱乐研究院


从上海和北京的房产税推出路径来看,国家层面的意见是房产税推行的先兆,国家在完成数探索后,上海、重庆随即宣布开征房产税。所以在完成房产税立法后,地方政府试行或是必要阶段


图2:上海和重庆推出房产税的历程

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来源:公开资料,和记娱乐研究院

2
房产税征税对象预测:多套商品房群体为主

从上海和重庆的试点来看,针对户籍人口的多套住房和非户籍人口购买的商品房进行征税,是两地房产税试点的共性;而重庆特别针对高档住宅的征税,也将会是房产税征收的重要参考。


预计房产税的推出将借鉴这两种模式,即征税对象以二套及以上住房为主,非户籍人口购房和高档住宅也将进入征税视野。不同地区将根据实际情况进行调整,二套及以上住房将是首批被征税的对象。


表1:上海、重庆征税对象

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来源:公开资料,和记娱乐研究院


3
房产税税率分析

房产税的推行已是确定的事,其中房产税率是各方都非常关注的核心点,这也关系到征税对象所面临的压力。从亚洲主要国家和地区的房产税率来看,普遍在1%-2%之间


香港的房产税最重,达到5%,但香港每年会重新评估税基并采取减税措施。


根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和财税〔2008〕24号文件来看,自住房的税率为1.2%,这部分各省市可根据实际情况减免10%-30%;房屋出租的租金收入税率为12%,其中对于个人出租住房的税率为4%


房产税推出后的房产税率仍将遵循此前的规定,部分地区或有微调,整体不会出现大的变动。


(下文图表较为复杂,简单一句话解读下表:从税率来看,亚洲的日本、韩国、台湾征收房产税分住宅和非住宅,非住宅税率远高于住宅;新加坡的房产税浮动较大;


印度首都的税率较高,各地因地制宜实行符合实际的税率;香港以租金为征税对象,统一税率为5%;中国在房屋原值减免后征收1.2%,出租房以收入为对象征收12%


表2:亚洲主要国家及地区房产税税率及税基

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来源:公开资料,和记娱乐研究院


5
中国房产税学习对象——香港?


香港的土地制度和内地基本一致,都是土地所有权和使用权的分离,政府享有土地所有权。香港以土地为基础的房地产制度,其公租房和房产税政策已经相当成熟,目前中国住房租赁和房产税的推出会更多的借鉴香港的经验


图1:香港房产税主要内容

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来源:公开资料,和记娱乐研究院


6
2018年房产税会推出?


1
房产税在2018年甚至更长的时间不会推出

目前房产税立法情况尚不明确,虽然市场普遍预期房产税会推出,但短时间内不会贸然推出


房产税的立法工作尚未完成,中央与地方政府的配套和预防措施尚未健全,全面推行的时机尚不成熟。预计2018年甚至更长的时间内,房产税也难全面推出


房产税短期难以全面推广,主要是推行过程中的准备尚不充分,但这并不意味着房产税的试点不会出现。房产税作为高悬在房地产市场头上的利剑,始终为市场忌惮;


所以及时推出试点工作,让市场加深对于房产税的了解,对于房地产市场风险出清有重要意义。


2
房产税试点有望推行

虽然房产税全面推行的希望渺茫,但部分条件合适的一二线城市试点房产税的概率较大


这部分城市首先要满足经济发达、人口规模大、房地产刚需基础大的条件,能够承受住房产税推出初期给市场带来的影响,有望推行房产税试点的城市主要集中在一二线中的省会城市或经济基础较好的城市


7
房产税真的会对楼市产生不利影响吗?
1
韩国房产税:房产税与房价走势不相关

2001年至2004年,韩国房价大幅上涨,政府为抑制房价、打击炒作,在经过激烈的讨论后于2005年正式推出房产税,即“综合不动产税”。


征税对象是6亿韩元以上的住房,税率是1%至3%。由于征税的标的房价是市场价的60%至70%,实际税率要低很多。


2008年开始实行减税政策,调整了综合不动产税,把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房,把税率下调到0.5%至1%。但房价并未受到房产税的影响,两者也无直接或间接的关系


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来源:Wind,和记娱乐研究院


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沪渝房产税试点:短期影响明显,长期不相关

从上海和重庆的试点效果来看,2011年1月两地发布房产税试点后,重庆房价在2月出现小幅下跌,随后在3月反弹并覆盖下跌缺口;


上海房价在2月环比大跌38.9%,3月也表现的较为低迷,4月上海房价强劲反弹,环比大涨45.8%,随后上海房价一路走高。


从沪渝两地商品住宅价格在房产税推出后的表现来看,短期对房价会有一些影响,但从长期来看,两者没有明显的相关关系


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来源:Wind,和记娱乐研究院


因此对于房产税的试点或者推行,楼市短期会受到一定冲击,由于消费者尚不清楚房产税带来的影响,滞后买房成为较普遍的选择,房价在短期需求下降的情况会出现小幅下跌。


从长期来看,房产税不会对房价产生趋势性的影响,买房者在深入了解房产税并找到应对策略后,房产税不再成为买房的阻碍。


8
房产税小结:不改中长趋势

房产税推出的目的是建立房地产长效机制,坚持“房住不炒”原则,最终的目的是促进房地产市场平稳健康发展。


因此房产税的开征必然要规避大部分的普通民众,主要针对拥有多套住房和高档住宅,避免影响普通民众的生活,规避商品房集中抛售情况的产生。


房产税要真正做到取之于民、用之于民,作为一种调节手段维护楼市稳定。但房产税带有增加房屋所有者负担的负面效应,不能对房产税的调节效果期望过高。


长期来看,房价走势与房产税的关系较小,房产税对于楼市的影响或不及市场预期。房产税短期影响无碍楼市长期变化


上海、重庆房产税已实行多年,房产税何时出台对这两个地方的影响较小,这两个城市的楼市暂不会受房产税阴影的影响,这或许是上海、重庆的楼市的投资潜力所在。